Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

Autor: Gobierno · Resultado de la tramitación: Derogado · ficha en congreso.es

De qué trata: Real Decreto-ley que adopta medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible, incluyendo suspensión de desahucios, modificaciones en leyes de arrendamientos y vivienda, y medidas fiscales. *

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Texto oficial

Real decreto-ley publicado en el BOE: inicio de la exposición de motivos y estructura (títulos, capítulos y artículos). Fuente.

Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. [BOE-A-2026-20266] EXPOSICIÓN DE MOTIVOS (inicio) El artículo 47 de la Constitución Española consagra el derecho de toda la ciudadanía al acceso, disfrute y permanencia de una vivienda digna y adecuada. Asimismo, mandata a los poderes públicos a promover las condiciones y normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho y combatir la especulación, en conexión con el artículo 9.2 de la norma fundamental. De este modo, se subraya la función social de la vivienda frente a otras consideraciones, puesto que es la condición previa para el goce de otros derechos fundamentales como la integridad física y moral, la protección de la salud y el derecho a un medio ambiente adecuado, así como la libertad de empresa y el derecho de propiedad. Aunque el acceso a la vivienda constituye un derecho, no puede obviarse su dimensión económica, que condiciona de forma decisiva su ejercicio efectivo. A diferencia de otros aspectos económicos, la vivienda se ve afectada por unas condiciones de mercado imperfectas que requieren de una regulación desde la política pública para garantizar el cumplimiento del derecho. En otras palabras, la ley de la oferta y la demanda no garantiza por sí misma las condiciones mínimas y necesarias de un derecho efectivo de acceso a la vivienda en los términos que recoge la Carta Magna en su artículo 47. Durante las últimas décadas, España ha sufrido diferentes crisis en materia de acceso a la vivienda que han afectado a distintas generaciones. Si bien todas ellas han sido de diferente naturaleza y origen, coinciden, sin embargo, en su efecto: la restricción del derecho a la vivienda en condiciones dignas y adecuadas para amplios sectores de la población y, en particular, para las clases medias y trabajadoras. La crisis actual es poliédrica y multicausal, pero no se entiende sin retrotraerse a la anterior crisis inmobiliaria, la del año 2011. Y que cumple con todas las características para ser catalogada como una emergencia habitacional. Tampoco se puede obviar su claro impacto en la sociedad, siendo el problema de la vivienda una de las principales preocupaciones ciudadanas, tal y como recogen los estudios del Centro de Investigaciones Sociológicas. Tampoco su impacto económico, con potenciales efectos adversos sobre el bienestar, la movilidad laboral y la evolución, por consiguiente, de la economía en el medio y largo plazo. Esta situación implica una clara demanda social a favor de la regulación para garantizar el derecho y que tiene como elemento de inflexión el triste y dramático y desahucio de Mari Carmen Abascal. Mari Carmen Abascal no es solo un número. Es una mujer vulnerable de 87 años, víctima de una legislación machista y retrógrada procedente de una dictadura y de la especulación más voraz, que le han impedido seguir viviendo en la misma casa donde residió sus últimos 70 años, a pesar de no tener una alternativa habitacional digna. Esta mujer es el símbolo de un derecho roto por unas administraciones competentes que no han dado cumplida satisfacción a la regulación vigente para garantizar su derecho a la vivienda. Ni siquiera una solicitud expresa de suspensión del desahucio por parte de la Organización de las Naciones Unidas sirvió para su paralización. Sin duda, este caso confirma por la vía de los hechos que existen deficiencias que permiten que situaciones así se produzcan y que es urgente subsanar legalmente. El impulso que determina la aprobación de esta norma para hacer frente a la emergencia habitacional no es otro que no legitimar la desigualdad creciente que está generando en la sociedad el problema de acceso y permanencia en la vivienda en condiciones dignas y a precios asequibles para la mayoría ciudadana. La concentración desmesurada del capital y del poder determinando las reglas en las que tienen lugar las transacciones y la influencia, en definitiva, en incrementos de los precios están totalmente vinculados al malestar que recorren las democracias desde comienzos del siglo XXI. La consolidación de la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar es una de las prioridades políticas y de gestión del Gobierno de España. El Ejecutivo no solo ha multiplicado los recursos destinados a las políticas públicas de vivienda, sino que ha asumido por primera vez un rol protagonista en las competencias en materia de vivienda gracias a la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Una ley que ha dotado de capacidad de actuación del estado y cuyo encaje constitucional ha sido refrendado en los ocho recursos resueltos por el Tribunal Constitucional. Un problema multifactorial y global como el de acceso a la vivienda, no se puede resolver con una sola medida ni con el impulso de una sola administración, sobre todo teniendo en cuenta que existen distintas competencias en las que destaca la que corresponde a las comunidades autónomas. El Gobierno y la gran mayoría de expertos económicos, académicos, sociales y políticos comparten el diagnóstico para solucionar, no solo esta crisis de vivienda, sino limitar la capacidad de que en el futuro pueda repetirse una nueva crisis de acceso a la vivienda. Ese diagnóstico pasa por entender la vivienda como una infraestructura pública, como lo son las carreteras, como lo son los institutos y los colegios a la educación; o como lo son los hospitales y centros de salud a la sanidad. Actuar en la regulación para proteger la función social e intervenir en la oferta mediante la creación de un parque público de vivienda protegido con carácter permanente e indefinido con capacidad suficiente para garantizar el derecho. Este objetivo se enfrenta a dos grandes retos: la necesidad de movilizar recursos públicos cuantiosos y sostenidos en el tiempo, y los plazos que exige la promoción de vivienda, que impiden obtener los resultados ambicionados en el corto plazo. Consciente de esa complejidad, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha apostado por una política integral que ha cambiado el paradigma de las políticas públicas de vivienda en España. Lo […] ESTRUCTURA TÍTULO I Medidas en materia de protección de la función social de la vivienda y frente a la especulación Artículo 1. Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa. Artículo 2. Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Artículo 3. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Artículo 4. Modificación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Artículo 5. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. TÍTULO II Medidas fiscales y tributarias en materia de vivienda Artículo 6. Modificación de la Ley 35/2006, de 28 de diciembre, del Impuesto de la Renta de las Personas físicas y de […]